Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данный процесс происходит посредство обращения владельца недвижимости в Росреестр. Об этом гражданам сообщает статья 25, где во втором пункте Закона о регистрации недвижимых объектов. Но процедура регистрации недостроенного жилья значительно отличается от обычных квартир или домов. Произвести ее можно при помощи наличия документов на приобретенную землю и разрешения на сооружение постройки.
Особенности процедуры регистрации
Раньше в этом не было необходимости, но после того, как в Законодательстве были внесены поправки в 2015 году, процедура регистрирования даже незавершенных объектов стало обязательным явлением. В 2023 году данный закон не отменили, поэтому вопрос о том, нужно ли регистрировать недвижимость, которая находится в разработке, становится не актуальным.
ВАЖНО !!! Дело в том, что регистрация недвижимого объекта позволяет гражданину не только лишиться проблем в будущем, но и даже сейчас распоряжаться на свое усмотрение, подразумевающее передачу, продажу или другие действия, которые можно проводить с недвижимыми объектами.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Постановка недвижимости на кадастровый учет: стоимость и сроки в 2023 году
Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информации с координатами и параметрами объектов недвижимости (зданий, помещений, домов ИЖС, участков, машино-мест и объектов незавершенного строительства.
На учет можно поставить обособленные и изолированные объекты, либо сформированные участки, у которых определены и установлены координаты. В исключительных случаях допускается учитывать на определённый отрезок времени — части строений и помещений.
Читайте в статье, что значит поставить на кадастровый учет, где и как проходит процедура, какую документацию нужно подавать в Росреестр, сколько составляет госпошлина.
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Учет недвижимости в госкадастре
Потребность внесения в ЕГРН (гл.2 закона «О госрегистрации недвижимости» за №218-ФЗ) новых (обновленных) кадастровых сведений требуется как при изменении характеристик недвижимого объекта, так и при его регистрационном оформлении.
В первом варианте причинами постановки на кадастровый госучет будут:
- существенные изменения характеристик (к примеру, увеличение площади) объекта недвижимости, возведенного на состоящей в собственности земельной территории;
- выполнен снос объекта на находящемся в собственности участке, причем права на снесенную недвижимость прежде в ЕГРН не регистрировались.
Во втором варианте, более распространенном, постановка недвижимости на госучет в кадастре выполняется при регистрации прав на данный объект, а именно:
- по факту создания (к примеру, после постройки коттеджа), при отсутствии объекта в ЕГРН ранее или при его образовании (к примеру, после раздела земельного участка);
- по факту сноса недвижимой собственности, учтенной в ЕГРН.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Есть ли отличия в постановке на учет зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства в кадастр? Оказывается, не все объекты недвижимости вписываются в стандартную схему, есть множество нюансов.
Нежилые сооружения ставятся на КУ на основании копии декларации о наличии подобного дома. В этих случаях прикладывать к заявлению нужно обязательно технический план постройки, а также разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Если нежилое сооружение не требует наличия разрешения (садовый домик, гараж), то разрешение не потребуется.
Исходя из объема работы с документацией по гаражам, садовым постройкам, складам и пр. нежилым объектам, органами регистрации установлен срок ожидания постановки на КУ в 10 дней.
Многоквартирные дома, по идее, должны после ввода в эксплуатацию быть поставлены на КУ полностью, включая все квартиры. Однако при этом разрешено, если МКД по каким-то причинам задерживают с внесением в ГКН, отдельные квартиры поставить на такой учет, но это невозможно, пока не будет техплана.
Поэтому, приготовив акт приёма-передачи квартиры и договор долевого участия, нужно поспешить в Ростехинветаризацию, чтобы заказать его изготовление, и уже после получения этого документа начинать процедуру КУ.
В реальности постановка здания на учет в кадастровой палате намного проще, чем кажется.
Здесь главное – чтобы во всех документах совпадали адрес, наименование, технические характеристики. На прием в МФЦ или КП можно записаться заранее, что экономит время и позволяет спланировать свой день.
Куда нужно обращаться?
В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.
Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.
Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.
Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.
Сложности в учете ОНС
При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
- определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
- если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
- если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
- если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.
Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.
Как поставить многоквартирный дом на кадастровый учёт
Многоквартирный дом ставят на кадастровый учёт после того, как он вводится в эксплуатацию. Для этого застройщик должен обратиться в гостехнадзор, пройти проверку, также получить разрешение на ввод в эксплуатацию. В неких случаях можно поставить на учёт объект незавершенного строительства. Как например, если застройщик обанкротился, то дольщики самостоятельно могут оформить технический план на незавершенный объект строительства и поставить этот недостроенный дом на учёт. Благодаря этому станет возможно найти другую компанию затем, чтобы она окончила строительство, либо же попытаться реализовать недостроенное здание и вернуть свои деньги. Затем, чтобы узнать обо всех этих нюансах подробнее, вы сможете обратиться в компанию «ГеоЗемКадастр».
Что такое объект незавершенного строительства?
На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.
Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.
Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.
На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.
Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Регистрация объектов интеллектуальной собственности
Статья 1225 4 части Гражданского кодекса Российской Федерации называет конкретные объекты, которые закон признает результатами интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственностью), и оговаривает, что все эти объекты охраняются законом. Но нормы правовой охраны отличаются в зависимости от того, к какой категории результатов интеллектуальной деятельности принадлежит произведение. Регистрация интеллектуальной собственности для каждой категории объектов тоже осуществляется по-разному (или не предусмотрена вообще).
Так, в 4 части ГК РФ выделяются:
- авторское право;
- права, смежные с авторскими;
- патентное право;
- право на селекционное достижение;
- право на топологии интегральных микросхем;
- право на секрет производства (ноу-хау);
- права на средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг и предприятий.
В соответствии со статьей 1232 «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации признается и охраняется при условии государственной регистрации такого результата или такого средства». Государственная регистрация права интеллектуальной собственности позволяет:
- проинформировать третьих лиц о том, что данный результат интеллектуальной деятельности охраняется законом;
- легко устанавливать правообладателя, когда требуется получить разрешение на использование объекта интеллектуальной собственности (ОИС), например, для создания других ОИС или в коммерческих целях;
- упорядочить информацию об ОИС.
В ряде случаев государственная регистрация является необязательной и осуществляется по желанию авторов и правообладателей.