Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора долевого участия в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Риски для участника долевого строительства
Указанная норма обусловливает возможность злоупотреблений для недобросовестного застройщика. Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. По закону Росреестр не должен получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности.
Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Россрестр может слишком поздно направить уведомление или не исполнить эту обязанность вовсе, или по каким-либо иным причинам участник долевого строительства не получит уведомление от Росреестра и не узнает о том, что подано заявление об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора. Он может не получить информацию и от застройщика, который может добиться этого различными способами (понятно, какие это способы).
В этом случае договор будет расторгнут, а участник долевого строительства окажется в неведении.
Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.
Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.
В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.
Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.
Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.
На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.
Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.
Расторжение договора долевого строительства возможно следующим образом:
- по соглашению сторон: дольщик может предложить застройщику остановить действие договора и подписать Соглашение о расторжении (при обоюдном согласии). Оно подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре;
- в одностороннем порядке: дольщик может без предварительного сообщения выйти из ДДУ, уведомив об этом застройщика письмом (ч.4 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ) Надо указать причину, приложить расчет процентов и свои реквизиты. Расторжение регистрируется в Росреестре;
- в судебном порядке: перечень причин предусмотрен ст.9 ФЗ № 214-ФЗ
Решение дольщика аннулировать ДДУ может быть вызвано следующими случаями:
- грубым нарушением сроков сдачи объекта; если срок превышен на два и более месяцев — это повод потребовать деньги;
- условия договора не соблюдены — квартира не соответствует им и/или требованиям техрегламента, непригодна к использованию, имеет неустранимые недостатки;
- застройщик нарушил основные требования к качеству;
- если по окончании прекращения поручительства об обеспечении исполнении обязательств не получено уведомление об этом и у застройщика нет иного гаранта;
- в других случаях, которые предусмотрены законодательством или прописаны в договоре.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.
Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?
Что показывает судебная практика на этот счет?
Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Мной бы заключен договор ДДУ со сроком окончания строительства 2 квартал 2016. Оплатил 100% наличными.
Срок был перенесен на 3 квартал 2016 (доп. соглашение пока не пришло, но придет).
Еще 2 неделе назад (до официального переноса сроков) подавал заявление на расторжение без указания причины – ответ от застройщика пока не пришел.
Возможно ли расторжение договора:
– со штрафными санкциями из-за переноса сроков
– возврат средство с уплатой процентов за пользование уплаченными мной денежными средствами?
P.S. Как я понял – после прихода письма с доп. соглашением о переносе срока – необходимо написать отказ от переноса срок и отправить заказным письмом с описью.
- договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, ДДУ, дольщики
- Поделиться
Почему лучше обратиться к юристу при расторжении ДДУ
На сегодняшний день долевое строительство жестко регламентируется законодательством. Это создает определенную защиту для дольщиков, но в то же время влечет за собой и ряд требований, которые им необходимо соблюдать. Процесс расторжения ДДУ требует определенных знаний, поэтому при возникновении такой необходимости имеет смысл обратиться к опытному юристу. Компетентный специалист оперативно разберет сложившуюся ситуацию, проанализирует условия договора и юридически грамотно сделает всё необходимое для прекращения договорных отношений с застройщиком: от направления претензии до непростых переговоров и участия в судебном процессе.
Юрист знает, как вернуть деньги по договору долевого участия в строительстве и примет все меры по оперативному возврату средств с минимальными хлопотами для дольщика.
Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия
1. Способы расторжения договора долевого участия? Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами: — в одностороннем (внесудебном) порядке; — по решению суда; — по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.
2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке? При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.
3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? + Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений. +Обязательные реквизиты: -паспортные данные заявителя; -реквизиты договора ДУ; -описание объекта долевого строительства; -мотивированная причина (основания) одностороннего отказа; -банковский счет (для перечисления денег за квартиру); — приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.
4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия? Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.
Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Застройщик увеличил площадь квартиры. Что же делать? Пример из судебной практики
Летом 2020 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой , представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию. В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.
Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ. В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%. После подготовки и подачи застройщику необходимых запросов и уведомлений, проведения тщательного анализа и выявления важных нюансов сложившейся ситуации, нашими специалистами было подготовлено и подано в суд общей юрисдикции исковое заявление.
Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ. При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение. Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ. Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.
Расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика
Не только дольщик может отказаться от договора, но и у застройщика могут быть обоснованные причины, чтобы расторгнуть договор ДДУ.
Согласно ч.ч. 4 и 5 статьи 5 ФЗ-214 застройщик может инициировать процедуру расторжения договора ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:
- при просрочке более чем на два месяца оплаты цены по договору, если оплатить нужно всю сумму единовременно;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей, если оплата производится по определенному графику (под систематическим нарушением понимается – просрочка по платежу более трех раз в течение 12 месяцев или двухмесячная и более задержка внесения денежных средств).
Закон устанавливает следующую процедуру расторжения ДДУ застройщиком:
- направление застройщиком в адрес дольщика письма-предупреждения о необходимости заплатить по договору, а также о последствиях не исполнения данной обязанности;
- при условии отсутствия оплаты через 30 дней после направления застройщик может расторгнуть ДДУ, направив уведомление об отказе от исполнения договора дольщику заказным письмом с описью вложения. В этом случае датой расторжения ДДУ будет считаться дата направления уведомления;
- возврат дольщику уплаченных им по ДДУ денежных средств. Выплата должна быть произведена в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора.
- если застройщик задержал возврат денег, то должен будет выплатить и проценты в соответствии с ч. 6 ст. 9 ФЗ-214.