Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире
Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:
- Паспорта сторон.
- Согласие соседей на продажу.
- Правоустанавливающие документы.
- Оригиналы извещений.
- Договор купли-продажи комнаты.
- Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.
Все они прилагаются к договору и служат его основой. Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры
В 2022 оформить сделку можно тремя способами:
Самостоятельно
С помощью нотариуса
С помощью риэлтора
Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
- Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
- Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
- Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
- Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
- Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.
Найдите подходящую комнату
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Переходите к подписанию договора купли-продажи
Договариваясь о сделке, назначьте дату, время, место ее проведения, обговорите способ передачи денег. Для расчетов можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Выберите дату для похода к нотариусу — сделки с комнатами должны быть нотариально заверены, к тому же нотариус правильно составит договор купли-продажи. На сделку продавец должен принести:
- выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, или свидетельство о собственности старого образца;
- документы, подтверждающие основание для возникновения права собственности;
- кадастровый паспорт и технический план;
- справки из паспортного стола с указанием прописанных в других комнатах;
- отказы соседей или уведомления о сделке, отправленные им с отметкой о вручении;
- согласие на сделку супруга при соответствующем семейном статусе;
- разрешение на продажу от органов опеки, если в комнате прописаны несовершеннолетние.
Договор заключается в трех экземплярах: по одному покупателю и продавцу, третий — для регистрации в Росреестре.
Необходимые документы
Прежде чем оформить сделку, владелец должен подготовить документы для продажи принадлежащей ему комнаты. К их числу относятся:
- паспорта обеих сторон сделки;
- бумага, позволяющая установить факт снятия с регистрации всех лиц, зарегистрированных в продаваемой комнате (выписка из домовой книги);
- извещение соседей по коммунальной квартире о ее продаже (в его текст должна быть включена цена сделки и другие условия);
- договор купли-продажи;
- полученная в БТИ выписка с экспликацией;
- кадастровая выписка с планом коммунальной квартиры;
- акт приема-передачи отчуждаемой жилплощади;
- бумаги, подтверждающие права продавца на реализуемую недвижимость;
- заверенный у нотариуса документ на отчуждение жилплощади (разрешение на совершение сделки должно быть получено у соседей);
- полученное у органов опеки разрешение на продажу комнаты – если в число собственников коммунальной квартиры входит лицо, не достигшее 18 лет;
- квитанция, свидетельствующая об отсутствии у продавца долгов за потребленные коммунальные услуги;
- доверенность на совершение сделки, сбор документации и выполнение иных процедур – в случае привлечения к процессу представителя продавца.
Приведенный перечень бумаг не следует рассматривать как полный. Могут понадобиться и иные документы. Их перечень зависит от ситуации и конкретных обстоятельств. Например, в определенных случаях потребуются решение суда, отказная от наследства и т.д.
Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?
Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:
- Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
- Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.
Какие документы понадобятся?
Для этой процедуры придется собраться достаточно обширный список документов. В общих чертах он выглядит следующим образом:
- справка о выписке жильцов;
- уведомление о продаже с указанной стоимостью;
- выписка из БТИ с экспликацией;
- документы, подтверждающие право на комнату;
- кадастровый план продаваемого помещения;
- если есть другие собственники, нужно иметь их официальное разрешение, заверенное нотариусом;
- согласие органов опеки (если один из собственников – ребенок).
Какие трудности могут возникнуть?
Главная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты — это соседи. Не все владельцы коммунальной квартиры готовы встречать новых собственников, поэтому они могут игнорировать уведомления и телеграммы, отправляться в судебные инстанции для оспаривания сделки.
Спорные вопросы и конфликты:
- соседи вправе оспорить стоимость комнаты с помощью оценщика, если считают, что продавец намеренно завышает цену для получения отказа от преимущественного права покупки;
- если обнаружится факт притворной сделки, то все договора будут расторгнуты судом;
- даже если у соседней комнаты нет владельца или они не вступили в наследство после смерти родственника, то для консультации необходимо обращаться в Жилищный комитет. Они подскажут, могут ли будущие наследники оспорить договор купли-продажи спустя несколько лет;
- продавец не имеет права снижать стоимость комнаты, которая указана в уведомлении. При этом собственник может только поднимать запрашиваемую сумму;
- собственник не обязан оповещать соседей, которые владеют своей жилплощадью по договору социального найма.
Несмотря на то, что процедура продажи комнаты в коммунальной квартире сложна и долгосрочна, собственник вправе либо оформлять сделку самостоятельно, либо с помощью нотариуса. В законодательстве нет правок, которые обязуют продавцов заверять данную процедуру нотариально. При этом нужно помнить, что в некоторых случаях помощь специалиста значительно облегчит процесс.
Что такое коммунальная квартира?
Сам термин коммуналка появился в стране после 1917 года, когда многокомнатные апартаменты богатых горожан, заселялись несколькими семьями из рабоче-крестьянской среды, иногда как подселение, а иногда хозяев и вовсе «выгоняли» и из больших квартир. Даже в послевоенный период картина мало изменялась, поскольку советская власть не торопилась расселять коммуналки и решать «квартирный вопрос» обеспечения каждой семьи отдельной квартирой, на протяжении долгого времени считалось, что и отдельная комната вполне приемлемо для советской семьи. И хотя отдельные коммунальные квартиры удавалось расселить, но до конца изжить словосочетание «коммуналка» так и не вышло, даже в постсоветской России. В больших городах, где сохранились старые застройки, коммуналки живы до сих пор, и, как и прежде, в одной квартире, хотя и в разных комнатах, проживают совершенно разные люди, чужие семьи, чаще всего по договору соцнайма, хотя многие уже и на правах собственности на отдельную комнату или сразу несколько комнат в коммунальной квартире.
Какие же документы потребуются?
- Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
- Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
- Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
- Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
- Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.
При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.
Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.