Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС решал спор бывших супругов о принудительном выкупе четверти квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Основания для обращения в суд
Законодательство в ст. 235 ГК РФ устанавливает исчерпывающий список случаев, при которых возможна утрата собственнических прав на имущество:
- отчуждение – заключается в добровольной передаче собственности другому человеку (продажа, дарение, обмен);
- утрата в случае гибели либо уничтожения;
- добровольный отказ от собственнических прав;
- принудительное изъятие – имущество отнимается у хозяина (взыскание за долги, неправильное использование).
Чтобы изъять у владельца его имущество, необходимы законные основания, одним из которых является принудительное отчуждение части в квартире по решению органа правосудия установленное п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Эта норма предполагает, что выплата компенсации за незначительную часть в квартире вместо ее выделения в натуральном виде, возможна только при согласии владельца. При этом суд может обязать остальных владельцев осуществить выплату компенсации, даже если хозяин доли будет против.
Для принятия судебной инстанцией такого решения необходим комплекс следующих факторов:
- Незначительность выкупаемой доли – слишком маленький размер (например, 1/20 часть в общем жилище).
- Невозможность реального выделения такой части (в квартире имеется только один вход, санузел, кухня).
- У хозяина такой доли нет интереса в ее использовании (живет в другом месте, в жилище не нуждается).
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Сроки выкупа доли в квартире у родственника
В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.
| Добровольно через договор купли-продажи | Определение условий сделки | 1 день |
|---|---|---|
| Направление письменного предложения собственникам | 10 дней | |
| Составление договора и заверение нотариусом | 1 день | |
| Подготовка и подача документов для Росреестра | 1 день | |
| Получение выписки ЕГРН | 7-10 дней | |
| Принудительный выкуп через суд | Досудебное урегулирование | 10 дней |
| Составление иска и подготовка документации | 1-5 дней | |
| Судебное разбирательство | 2 месяца | |
| Вступление в силу судебного решения | 1 месяц | |
| Получение новой выписки ЕГРН | 7-10 дней |
В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире
Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников. В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.
Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.
Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:
- вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
- в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
- если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
- если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.
Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.
Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.
Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.
Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.
В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.
Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получи в в замен денежную компенсацию .
Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:
- признание доли незначительной;
- отсутствие интереса у собственника;
- невозможность выделить долю в натуре.
Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:
- Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
- Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
- Информация о досудебном решении проблемы.
- Число подпись.
Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.
Как оформить выкуп доли в квартире?
- Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:
- документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
- правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
- документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
Что делать, если один из собственников против продажи квартиры?
Как купить долю в квартире, если один из сособственников против, рассмотрим подробнее. Закон не наделяет других собственников объекта правом запрета на продажу долей третьим лицам.
Гражданин может либо выкупить долю самостоятельно, либо отказаться от ее приобретения. В таком случае владелец реализует право собственника на распоряжение имуществом и подбирает покупателя из числа посторонних граждан.
Закон не защищает права несовершеннолетних собственников объекта. Если один из родителей продает свою долю в квартире после развода, то наличие несовершеннолетних детей в числе сособственников, не запрещает ему реализовать свою часть без учета мнения бывшей жены и детей.
Принудительный выкуп доли в квартире в судебном порядке
Последнее изменение: Сентябрь 2023 Конституция России закрепляет право россиян на неприкосновенность частной собственности положениями , допуская принудительное лишение имущества только в судебном порядке. Если между сторонами нет общего решения относительно передачи права собственника через выкуп части имущества, сделать это в принудительном порядке можно через судебное разбирательство. Обращения в суд с требованием дать возможность выкупить долю в квартире исходят от сособственников остальной части объекта, если мирно решить вопрос об условиях оформления сразу не удалось.
При урегулировании спорных моментов, касающихся частной собственности, заинтересованные стороны исходят из норм гражданского законодательства. В частности, ГК РФ наделяет собственника владеть, пользоваться, распоряжаться имуществом по своему усмотрению в рамках разрешенных законодательными актами действий. Приватизация, программа материнского капитала, наследование и иные жизненные ситуации дают основания для появления сразу нескольких собственников у одного объекта.
Долевому делению подлежат квартиры, жилые помещения, иные формы недвижимого имущества. Положениям о долевой собственности посвящена ГК РФ. Владельцами долей становятся члены семьи и лица, не имеющие между собой родственных связей (покупка доли, наследование, раздел имущества).
В условиях, когда 2 и более семьям приходится делить одно пространство, неизбежны вопросы и спорные ситуации, касающиеся реализации права пользования, определяемые согласно судебному постановлению на основании ГК РФ. Мирное сосуществование на площади, составляющей менее 1 жилой комнаты почти невозможно, что заставляет сособственников решать вопрос дальнейшего проживания.
Микродоли могут составлять 1/10 или 1/100 от всей площади объекта, и неизбежны ситуации, когда пользование жилым имуществом влечет нарушение прав других жильцов. Потребность в законодательной норме, которая позволила бы решить проблему принудительного выкупа сособственниками, привела к появлению в Гражданском Кодексе , касающейся раздела и выдела долей имущества, относимого к долевой собственности.
Как проходит принудительный выкуп у бывшего мужа?
Одна из наиболее часто встречающихся ситуаций в данной сфере — выкуп доли квартиры у бывшего мужа в судебном порядке. Перед обращением в суд необходимо сделать попытку мирно договориться о выкупе доли квартиры. Данную попытку следует оформить в письменной форме, чтобы впоследствии подтвердить попытку мирного урегулирования перед государственными органами. При получении отказа, стоит обращаться в суд.
Обращение должно быть совершено в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту регистрации недвижимости. Для этого нужно подать исковое заявление и пакет необходимых документов.
Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:
- ФИО и контактные данные обеих сторон;
- причины обращения в суд;
- указание на то, что проводилась досудебная процедура;
- дату и подпись истца.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Похожие записи: