Глава 8 ЖК РФ. Социальный наем жилого помещения (действующая редакция)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 8 ЖК РФ. Социальный наем жилого помещения (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

2. Кого могут выселить, а кого нет

3. Утрата права пользования жилым помещением не собственником

4. Сложности с прекращением права пользования квартирой

5. Другой комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации

6. Комментарий к статье 83 ЖК РФ

7. Другой комментарий к статье 83 ЖК РФ

8. Прекращение права пользования жилым помещением за гражданином, который отказался от участия в приватизации

9. Выселение по причине разрушения семьи

10. Утрата права пользования жилым помещением

11. Переоформление договора социального найма — Юридическая консультация

12. Права бывшего супруга

13. Сохранение права пользования жилым помещением

Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.

Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника

Кого могут выселить, а кого нет

Существует три вида выселения из социального жилья:

Если жилое помещение признано аварийным. В этом случае выселяются все жильцы дома, взамен им предоставляется жилое помещение, по условиям не ниже тех, которые были в прежней квартире. Такое выселение никоим образом не зависит от поведения жильцов.
Если квартиросъемщик задолжал большую сумму по коммунальным платежам. Выселение происходит по решению суда, но ответчик взамен прежней квартиры получает жилое помещение меньшее по площади (например, комнату в общежитии) и, зачастую, менее благоустроенное.
Если наниматель злостно нарушал права соседей, привел квартиру в нежилое состояние, имеет другое место жительства. В этом случае выселение также происходит по решению суда, но альтернативное жилое помещение нарушителю не предоставляется.

Однако, не все так очевидно, как может показаться. Законодательство РФ запрещает выселять из квартир, занимаемых на основании договора социального найма:

несовершеннолетних детей, в этом случае, если мать и отец не лишены родительских прав, они также не могут быть выселены, так как дети должны проживать вместе с родителями;
инвалидов первой и второй группы;
одиноких пенсионеров.

В судебной практике решения о расторжении соглашения соцнайма не выносится, если коммунальные платежи съемщиком в течение полугода не делались по одной из ниже приведенных причин:

задерживали зарплату или пенсию;
наниматель стоит на бирже по безработице;
болезнь привела к тяжелому материальному положению;
в семье есть инвалиды;
семья многодетная.

Из жилья в таких случаях гражданин не выселяется, но закрыть имеющийся долг обязуется за определенный судом срок.

Если жилплощадь, предоставленная по условиям социального найма, используется не для проживания, делается административное предупреждение или налагается штраф (от 10 МРОТ).

Кто не может лишиться права проживания при расторжении договоренности на съем муниципального жилья:

пенсионеры;
близкие родственники работника, причиной смерти которого стало выполнение служебного задания;
инвалиды, увечья которых связаны с их профессиональной деятельностью.

Форма для расторжения соглашения аналогична форме его заключения. Наймодатель вправе подать заявление в суд с требованием расторгнуть бумагу соцнайма только после отказа нанимателя без суда удовлетворить его требование или отсутствия ответа в течение месяца.

Утрата права пользования жилым помещением не собственником

Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:

судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ);
истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).

Сложности с прекращением права пользования квартирой

Иметь право использовать жильё – это значит иметь право проживания на конкретных квадратных метрах. Безусловно, именно владелец имеет такое право в первую очередь. Ранее люди получали жилые метры по договору социального найма, поэтому зарегистрированный на них человек имел право неограниченного проживания. А его домочадцы, в случае оставления ими жилья, выписывались из него автоматическим образом.

В наше время порядок и основания этой процедуры существенно изменены: теперь наниматели жилья не выписываются автоматом из помещения даже в том случае, когда они покидают его на добровольных началах. В связи с этим часто возникают большие сложности:

Невозможно заселить других жильцов при отсутствии их согласия.
Произвести процедуру приватизации невозможно без согласия нанимателей.
Сумма коммунальных выплат, начисляемых новым жильцам, будет значительно больше.

В случае, когда наниматели уезжают, пропадают и явно не планируют вернуться в конкретное жильё, возникает много проблем. Решить их можно лишь одним способом – подав исковое заявление. Только суд имеет право признания утраты прав на пользование конкретным жильём конкретного человека.

Лишь после вынесения судебного вердикта появляется возможность расторжения социального найма и аннулирования регистрации.

Имейте в виду! Закон позволяет всего единожды обращаться в суд с подобным иском: следует отлично подготовиться к процессу, ведь при проигрыше повторный иск невозможен.

Другой комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Рассмотрим второй случай (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает).

2. Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

При этом необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (см. ч. 2 ст. 69 и ст. 71, а также комментарии к ним).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

3. По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

1) если наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет;

2) если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):

а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);

б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

Предусмотренный ч. 4 комментируемой статьи перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в любых иных случаях, помимо обозначенных.

Однако в ч. 4 ст. 83 перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством. Вместе с тем расторжение договора социального найма возможно в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения (см. комментарий к ст. 29); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 1 марта 2005 г., до 1 марта 2010 г.); обмене жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).

4. Жилищный кодекс РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (см. комментарий к ст. 91).

5. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жильем в подобных случаях касается лишь виновного лица, договор же социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

Таким образом, договор социального найма может быть расторгнут в соответствии со ст. 83, только если семья в целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать всей семье. Что касается использования жилья не по назначению, а также невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора. Дело в том, что подобные случаи предполагают виновными и нанимателя, и всех членов его семьи (см., в частности, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В случаях, предусмотренных п. 2 — 4 ч. 4 ст. 83, виновные лица — наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, должны выселяться без предоставления другого жилья.

6. Согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья (см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.

7. Согласно ч. 5 комментируемой статьи договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК (см. комментарий к ней).

Комментарий к статье 83 ЖК РФ

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон — нанимателя или наймодателя.

Рассмотрим второй случай (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает).

3. По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

6. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается.

В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Другой комментарий к статье 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма, как, впрочем, и любой иной договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1 коммент. ст.

Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В этой связи следует напомнить положения ст. 71 коммент. закона, в силу которой соответствующие права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи.

2. Правило, закрепленное ч. 2 коммент. ст., о возможности нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем умышленно, принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

3. Положения ч. 3 коммент. ст. традиционны для жилищного законодательства. Согласно указанной норме, а ранее ст. 89 ЖК РСФСР, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Законодатель использует формулировку «считается расторгнутым», учитывая, что сама природа договора социального найма не допускает ситуации, когда одно и то же лицо одновременно является стороной двух и более договоров социального найма. То есть в данном случае речь идет все-таки не о расторжении договора, а о его прекращении.

Принимая во внимание правовые последствия, следует отграничивать выезд в другое место жительства нанимателя и (или) членов его семьи от их временного отсутствия в занимаемом по договору социального найма помещении. Напомним, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (см. комментарий к ст. 71). Если же отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства.

При этом, как разъяснил Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (БВС РФ. 2009. N 9), «разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения».

Как было отмечено выше, потребовать в судебном порядке признания выбывшего в другое место жительства нанимателя утратившим право на жилое помещение могут только заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя). Иные лица, например, соседи выбывшего по коммунальной квартире, таким правом не обладают. Соответствующая позиция была высказана Верховным Судом РФ в Определении от 23 марта 2010 г. N 18-В10-19 (СПС «КП»).

4. Частью 4 коммент. ст. регламентированы ситуации, в которых инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. В перечисленных в ч. 4 коммент. закона случаях расторжение договора социального найма является своего рода санкцией за неправомерное, а, зачастую, противоправное поведение нанимателя при использовании жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищных фондов.

Так, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Вопросам оплаты за жилое помещение посвящены положения раздела VII коммент. закона (ст. ст. 153 — 160);

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Основное назначение жилого помещения — проживание в нем граждан (ст. 17 коммент. закона). Контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 (в ред. от 6 февраля 2006 г.) (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566), осуществляют органы государственной жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге, в силу ст. 7 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7) дополнительный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Санкт-Петербурге обеспечивают уполномоченные правительством Санкт-Петербурга исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с их компетенцией.

Прекращение права пользования жилым помещением за гражданином, который отказался от участия в приватизации

Данный тип искового заявления я выделил в отдельный параграф, потому что именно он представляет собой наибольшую сложность, а до 2014 года таких граждан вообще нельзя было снять с регистрационного учета.

Данное право было обусловлено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в которой говорилось, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования недвижимостью с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Иными словами, если человек участвовал в приватизации своим отказом, то за ним сохраняется право пожизненного проживания в указанной квартире. Суды не брали в расчет то, что человек выехал из данной квартиры, не живет там, не оплачивает коммунальные платежи.

Судебная практика изменилась после Определения Верховного суда Российской Федерации от 4 февраля 2014 года № 46-КГ 13-6 (дело попало в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 1 квартал 2014 года).

Анализ данного определения указывает обстоятельства, при которых можно прекратить право пользования жилым помещением за гражданином:

1) он добровольно выехал из указанной квартиры;
2) ему не чинятся препятствия в пользовании жилплощадью;
3) он длительное время не проживает на указанной жилплощади;
4) в квартире нет личных вещей гражданина;
5) он больше не является членом семьи собственника квартиры;
6) у квартиры поменялся собственник.

Как видно из указанного выше, здесь имеет место симбиоз двух исковых заявлений. Но основное в данном иске – это именно добровольный выезд гражданина и отсутствие препятствий в пользовании указанной квартирой (пункты 1 и 2). Если эти обстоятельства будут доказаны, то суд прекратит право пользования жилым помещением за гражданином.

Иными словами, если человек проживает в указанной квартире, то выписать его из нее будет невозможно ни при каких обстоятельствах. Но как только он добровольно поменял место жительства, то прекратить право пользования становится возможным.

Еще обращу внимание читателей на прекращение права пользования гражданина, который является членом семьи. Об этом очень подробно написано в Определении Верховного Суда РФ от 26 июля 2016 года № 35-КГ 16-14. Я не буду подробно разбирать это определение, но всем желающим советую ознакомиться с ним.

Выселение по причине разрушения семьи

Семьёй владельца жилого помещения, с юридической точки зрения, являются лица, имеющие к нему кровное родство. Помимо этого, к кругу членов семьи закон относит иных граждан, таких как иждивенцы, проживающие в квартире в семейном составе.

Внимание! Разрыв семейных отношений – это основание, достаточное для выселения. Права на использование жилья у бывшего члена семьи завершаются в момент официального прекращения взаимоотношений. В случае бывшего супруга его права на использование жилья заканчиваются в день расторжения брака органами ЗАГСа, либо в зале суда.

Действующим законом предусмотрены варианты, при которых за бывшим членом семьи возможно сохранение прав на пользование жильём:

В том случае, когда материальные проблемы не дают бывшему члену семьи возможности на покупку своего жилья.
В том случае, когда у бывшего члена семьи нет и, в ближайшее время не будет никаких возможностей обеспечить себя квартирой.

Важная информация! В этих двух вариантах за гражданином сохраняется право на использование жилья, но лишь в течение временных «рамок», определённых судом. Более того, судья, порою, даёт предписание в адрес собственника с требованием обеспечить бывших членов семьи иным жильём.

Утрата права пользования жилым помещением

Собственник жилого помещения утрачивает право пользования в следующих случаях:

1. Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения и отказ собственника привести жилое помещение в прежнее состояние в предусмотренный срок, если такая перепланировка или переустройство жилого помещения нарушают права и законные интересы граждан либо создают угрозу их жизни или здоровью. В этом случае суд вправе по иску органа, осуществляющего согласование перепланировки и переустройства, вынести решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние (ст. 29 ЖК РФ).

2. Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение. В такой ситуации орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

3. Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли. В этом случае суд, в частности, должен установить, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (ст. 302 ГК РФ;).

4. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Переоформление договора социального найма — Юридическая консультация

Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).

Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.

В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.

((3352))

В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).

Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

((1530))

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.

Права бывшего супруга

При разводе прежде всего необходимо определиться с правами на имущество. Если недвижимое имущество приобретено в браке, то при его расторжении оба супруга станут его собственниками, даже если зарегистрировано право было на одного из них. В таком случае право пользования сохраняется.

Члены семьи имеют право проживать в квартире или доме родственника. Те, кто относиться к ним указаны в Семейном Кодексе нашего государства. Супруг входит в их число. Таким образом, при разрыве семейных отношений утрачивается и право пользования жилым помещением (за исключением случая, описанного выше). Если у человека нет иного места для проживания, суд может оставить за ним право пользования на некоторый срок.

Сохранение права пользования жилым помещением

Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о сохранении прав членов семьи после прекращения брачных отношений. В соответствии с семейным законодательством в случае, если ваш брак распался, и вы не являетесь собственником жилого помещения, в котором проживали вместе с супругом, право пользования данным жилым помещением за вами не сохраняется, если только вы не договоритесь с бывшим супругом о том, чтобы еще пожить в его квартире какое-то время.

Однако, в соответствии с жилищным законодательством, данное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного объекта жилого фонда указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Если вопрос идет не о приватизированном жилом помещении, при отсутствии взаимопонимания с бывшим мужем по вопросу продления срока пользования помещением на определенное время, вам необходимо обратиться в суд.

Однако только при наличии обстоятельствах, указанных в законе. Каких? У вас нет никакого другого жилья в собственности, и вы в ближайшее время не можете себе позволить приобрести это жилье, и никакую другую квартиру вы не снимаете и не можете снять в силу трудного материального положения и других уважительных причин (наличие несовершеннолетних детей, отсутствие работы, серьезные проблемы со здоровьем, нетрудоспособность и др.). Таким образом право пользования жилым помещением за вами может сохраниться если:

нет другого жилья
нет средств к тому, чтобы как-то решить вопрос с его приобретением в ближайшее время.

Если есть эти основания, то можно начинать подготовку искового заявления в суд.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене последнего обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Как предусматривает ст. 82 ЖК, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Таким образом, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность отказаться в одностороннем порядке от указанного договора, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК).

Возможны три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, которое производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).

В ЖК раскрывается понятие другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого при выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким помещением признается жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающим санитарным и техническим требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89).

Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. В решении суда при таком варианте выселения должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину.

Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма определены ст. 85 ЖК, согласно которой такое выселение возможно в случаях, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома (ст. 86 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем (ст. 87 ЖК).

Согласно ст. 88 ЖК при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения из маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях подлежит расторжению.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма достаточно того, чтобы предоставляемое жилое помещение соответствовало предъявляемым к таким помещениям санитарным и техническим требованиям и находилось в черте соответствующего поселения. Последнее требование также должно выполняться, иначе окажется нарушенной провозглашенная Конституцией свобода выбора гражданином места жительства на территории РФ.

Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста — в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.

В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.

В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Служебные жилые помещения — это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).

Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти РФ — в жилищном фонде РФ;

2) органом государственной власти субъекта РФ — в жилищном фонде субъекта РФ;

3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).

В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.

К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).

Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Данные жилые помещения предоставляются на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК);

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

По истечении периода, на который по договору найма предоставлялось жилое помещение маневренного фонда, данный договор прекращается.

К числу специализированных жилых помещений относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Эти жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК).